Wohnungskauf: Worauf sollte man achten?

Worauf Du beim Wohnungskauf achten solltest in Kürze

 Besichtigung: Bevor Du Dich für den Kauf einer Immobilie entscheidest, solltest Du sie Dir persönlich anschauen. Kaufe nichts, was Du nicht vorher selbst gesehen hast – auch wenn Du die Wohnung nur vermieten möchtest.
Checkliste: Notiere Dir wichtige Fragen, die Du vor dem Wohnungskauf stellen möchtest und stelle Dir eine Checkliste zusammen, die Du mit zur Besichtigung nimmst. So kannst Du systematisch alle Punkte abhaken und jedes Detail der Immobilie unter die Lupe nehmen, ohne den Überblick zu verlieren.
Kosten: Die Kosten sind ein wichtiger Punkt, worauf Du beim Wohnungskauf achten solltest. Denn nur mit dem Kaufpreis ist es nicht getan. Es kommen noch weitere Kaufnebenkosten wie z. B. die Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer auf Dich zu.
 

Wenn Du nicht gleich ein ganzes Haus kaufen möchtest, ist eine Wohnung die perfekte Alternative. Möglicherweise möchtest Du Dich im Alter aber auch wieder verkleinern, da die Kinder schon ausgezogen sind, Du weniger Platz brauchst und Kosten sparen möchtest. Oder bist Du auf der Suche nach einem Objekt, das Du vermieten kannst? Egal, aus welchem Grund Du eine Wohnung zum Kaufen suchst, es gibt vieles, worauf Du dabei achten solltest. Welche Punkte wichtig sind und was es mit der Eigentümergemeinschaft auf sich hat, erklären wir Dir in unserem Ratgeber. Produktdetails zu den Versicherungen von CosmosDirekt für Dein neues Zuhause findest Du auf unseren Produktseiten.

Wohnungskauf: Selbst darin wohnen oder vermieten?

Zunächst solltest Du Dir im Vorfeld Gedanken darüber machen, ob Du die Wohnung selbst beziehen oder vermieten möchtest. Das beeinflusst Deine Checkliste für den Wohnungskauf zwar nur gering, aber das ein oder andere Detail kann entscheidend sein. Zum Beispiel lassen sich zentral in der Stadt gelegene Wohnungen erfahrungsgemäß schneller vermieten. Wenn Du selbst aber lieber außerhalb der Stadt wohnst, kommt die Immobilie für Dich persönlich nicht in Frage. Die Bausubstanz des Gebäudes sollte aber natürlich in beiden Fällen keine Mängel aufweisen. Bei unseren Tipps und in der Checkliste berücksichtigen wir den Wohnungskauf zum selbst darin wohnen und als Mietobjekt.

Was muss ich bei einem Wohnungskauf beachten?

Eine Wohnung zu kaufen ist eine große Entscheidung. Daher solltest Du vor dem Wohnungskauf einige grundlegende Dinge beachten. In unserer zusammenfassenden Checkliste findest Du die wichtigsten Punkte:

Achte auf die Lage der Wohnung
Kaufe die Immobilie nicht ohne eine Besichtigung
Schau Dir die Wohnung nicht nur von innen, sondern auch das Gebäude von außen an
Betrachte Dir die Umgebung
Informiere Dich über die Nachbarschaft und befrage ggf. Hausbewohner oder den aktuellen Eigentümer
Vergleiche den Kaufpreis mit anderen ähnlichen Wohnungen, die zum Verkauf stehen
Lies den Kaufvertrag aufmerksam und sorgfältig
Mach Dir eine Checkliste von allen Dingen, die Du vor dem Wohnungskauf fragen und wissen möchtest
Nutze unsere Checkliste für den Wohnungskauf, damit Dir ein möglicher Mangel nicht durch die Lappen geht

Bei diesen einzelnen Punkten gibt es jede Menge Kleinigkeiten, worauf Du achten solltest, wenn Du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest. Deshalb haben wir Dir eine detaillierte Checkliste für jeden Aspekt beim Wohnungskauf zusammengestellt, die Du zur nächsten Besichtigung mitnehmen kannst.

Checkliste: Lage

In erster Linie ist natürlich die Lage entscheidend, ob eine Wohnung für Dich in Frage kommt oder nicht. Dabei solltest Du allerdings berücksichtigen, für wen die Immobilie gedacht ist. Ziehst Du dort mitsamt Deinem Partner, Deinen Kindern und Haustieren ein, kann eine Immobilie mitten in der Stadt eher ungünstig sein. Möchtest Du die Wohnung an junge Leute vermieten, triffst Du mit einer zentralen Lage häufig den Nagel auf den Kopf.

Wo befindet sich die Wohnung? Liegt sie mitten in der Stadt, eher am Stadtrand oder in einem Dorf auf dem Land? Kannst Du Dir vorstellen, an diesem Ort die nächsten Jahre zu leben?

Wie sieht die Umgebung der Wohnung aus? Erscheinen Dir die umliegenden Häuser als gepflegt? Passt die Umgebung zu Dir und Deinem Lebensstil? Welchen Ruf hat das Viertel?

Was siehst Du, wenn Du aus dem Fenster schaust oder auf dem Balkon sitzt? Wie wichtig ist eine schöne Aussicht für Dich oder Deine potenziellen Mieter?

Ist das Haus, in dem Du die Wohnung kaufen möchtest, gut erreichbar oder weit abgelegen? Wie sieht es mit öffentlichen Verkehrsmitteln aus? Ist eine Autobahn in der Nähe?

Liegt die Wohnung direkt an einer Hauptstraße oder gehen die Fenster vielleicht nur nach hinten hinaus in einen ruhigen Hinterhof? Welche anderen Lärmquellen, wie z. B. Werkstätten, Produktionsstätten, Kinderspielplätze oder Kneipen, sind in der Nähe?

Hat das Haus, in dem sich die potenzielle Wohnung befindet, einen eigenen Parkplatz? Ist dort auch ein eigener Parkplatz für die Wohnung vorgesehen? Gibt es Anwohnerparken oder ist das kostenlose Parken am Straßenrand möglich? Tipp: Vor allem in Städten sind Wohnungen mit Parkplätzen beliebt und rar gesät. Wenn Du eine Eigentumswohnung mit Parkplatz kaufen kannst, ist das für Dich ein großer Pluspunkt. Wohnst Du selbst dort, kannst Du Dein Auto bequem parken. Vermietest Du die Wohnung, hast Du einen Vorteil bei der Mietersuche und kannst für den Parkplatz zusätzlich Miete bekommen.

Sind Supermärkte, Drogeriemärkte, Ärzte und Apotheken in der Nähe? Kannst Du zu Fuß oder mit dem Fahrrad einkaufen gehen? Befinden sich Schulen und Kindergärten in der nahen Umgebung?

Sind Restaurants, Kinos, Schwimmbäder, Sporteinrichtungen und andere Freizeitaktivitäten in der Nähe? Wie wichtig ist Dir dieses Kriterium?

Checkliste: Gebäude

Wenn Dich die Lage bereits überzeugt hat, solltest Du Dir das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, näher anschauen. Kommt Dir das Gebäude baufällig vor oder befindet es sich in einem schlechten Zustand, solltest Du vorsichtig sein. Die Sanierungskosten am Haus tragen nämlich alle Eigentümer zusammen. Dadurch können zusätzliche Kosten auf Dich zukommen. Die Sanierungskosten für eine Substanzerhaltung kannst Du in der Regel nicht an einen Mieter weiterberechnen.

Ist die Fassade intakt oder kannst Du Risse, feuchte Stellen oder abgebröckelten Putz entdecken? Ist das Mauerwerk freigelegt oder z. B. mit Efeu bewachsen? Das sieht zwar schön aus, allerdings können sich Pflanzen ihren Weg in die Wand bahnen und dadurch Schaden anrichten. Zudem bieten sie einen schönen Platz für viele Insekten, das kann im Sommer unangenehm werden.

Wie alt ist das Dach? Ist es gut gedämmt? Steht eine baldige Erneuerung des Dachs an? Die Kosten dafür teilen die Eigentümer unter sich auf.

In welchem Zustand sind die Rohre und Leitungen im Haus? Entsprechen sie den neusten Standards?

Wie wird in der Wohnung geheizt? Zentral oder per Fernwärme? Wird mit Öl oder Gas geheizt? Wann wurde die Heizung zuletzt kontrolliert und modernisiert?

Wie sehen die Balkone oder Terrassen aus? Sind sie in einem guten, gepflegten Zustand oder ist abzusehen, dass diese bald erneuert werden müssen?

Was steht im Energieausweis? Wie hoch ist der Energieverbrauch pro Quadratmeter?

Gibt es einen Keller, in dem jeder Eigentümer ein eigenes Kellerabteil bekommt?

Gefällt Dir das Haus von außen? Macht es auf Dich einen guten Eindruck?

Checkliste: Ausstattung

Nach dem ersten Blick auf das Haus und die Umgebung geht es nun ans Eingemachte: die Wohnung von innen. Schau hier bei der Besichtigung genau hin und lass Dich nicht von den Erzählungen des Maklers oder Eigentümers blenden. Hake die Punkte auf Deiner Checkliste für den Wohnungskauf ab, damit Du nicht vergisst, worauf Du genau achten solltest.

Welches Gefühl hast Du, wenn Du die Wohnung zum ersten Mal betrittst? Nimmst Du vielleicht einen muffigen Geruch oder Zigarettenrauch wahr? Ist die Wohnung schön hell? Fühlst Du Dich wohl?

Welcher Boden wurde verlegt? Ist die Wohnung gefliest oder liegt Holzboden aus? Welcher Holzboden wurden verlegt? In welchem Zustand ist der Boden? Befindet sich noch Teppichboden in einem der Zimmer? Wurde vielleicht ein neuer Bodenbelag über einen alten gelegt? Tipp: Früher wurde oftmals über einen alten Dielenboden einfach Teppich gelegt. Mit ein bisschen Schleifarbeit kannst Du aus den alten Dielen wieder einen wunderschönen Boden mit tollem Charme zaubern.

Sind noch alte Holzdecken vorhanden, die Dir nicht gefallen? Welche Deckenhöhe hat die Wohnung?

Sind die Wände massiv gebaut? Entdeckst Du feuchte Stellen oder Verfärbungen an den Wänden? Wurden vielleicht ehemalige Türen zugemauert und nachträglich Wände eingezogen? Tipp: Wenn ein Zimmer nachträglich z. B. mit einer Rigipswand geteilt, kannst Du an dieser Wand keine schweren Schränke oder Wandregale montieren.

Sind Fenster und Türen in letzter Zeit erneuert worden? Wie sind die Fenster verglast und isoliert? Sind die Fenster von innen beschlagen? In welchem Zustand sind Fenster und Türen? Entsprechen sie den aktuellen Sicherheitsstandards?

Ist bereits eine Küche samt Schränken eingebaut? Musst Du dafür noch eine Ablöse zahlen? Wie ist der Zustand der Küche?

Wie ist das Badezimmer ausgestattet? Hat es ein Fenster? Gibt es eine Dusche oder eine Badewanne? Wie ist der Zustand des Badezimmers? Sind die Fugen noch intakt oder bildet sich hier schon der erste Schimmel?

Hat die Wohnung einen Anschluss für die Waschmaschine? Wenn ja, wo? Gibt es einen Waschraum im Keller des Hauses, in dem alle Waschmaschinen stehen?

Wie groß ist die Wohnung? Geht Dir ein Teil der Wohnfläche durch Dachschrägen verloren? Wie viele Zimmer hat die Wohnung?

Checkliste: Nachbarn

Beim Wohnungskauf solltest Du Dich immer fragen, wer Deine Nachbarn sind. Denn in der Regel hast Du viele davon.

Wer wohnt direkt nebenan und obendrüber? Hörst Du die Nachbarn bereits während der Besichtigung? Tipp: Ist das Haus sehr hellhörig, können vor allem die Nachbarn in der Wohnung darüber zu einem Lärmproblem werden.

Wer wohnt sonst noch in dem Haus, in dem sich die potenzielle Eigentumswohnung befindet? Wohnen dort viele Familien mit Kindern, junge Pärchen oder Rentner? Werden viele Wohnungen als WGs genutzt?

Wie lange wohnen die Hausbewohner dort? Werden die Wohnungen oft neu vermietet oder leben dort Langzeitmieter? Wohnen die Eigentümer selbst in ihren Wohnungen?

Was steht in den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen? Wie war die Stimmung zwischen den Eigentümern? Wurden baldige Sanierungen oder Renovierungen beschlossen?

Checkliste: Kaufvertrag

Hast Du Dir bei der Besichtigung alles angeschaut, worauf Du besonders achten wolltest und Dich für den Wohnungskauf entschieden, geht es an den Kaufvertrag. Dieser wird von einem Notar aufgesetzt und beglaubigt. Dabei ist es völlig egal, ob es sich bei der Wohnung einem unfertigen Rohbau, einen Neubau oder eine ältere Wohnung handelt. Am Notar kommst Du nicht vorbei.

Vertragsentwurf
Bevor Du den Kaufvertrag unterschreibst, erstellt der Notar erst einmal einen Entwurf. Diesen kannst Du Dir in Ruhe durchlesen, prüfen und ggf. Änderungen mit dem Verkäufer besprechen. Nimm Dir dafür auf jeden Fall Zeit!

Datum der Übergabe
Im Kaufvertrag wird auch das Datum der Übergabe der Eigentumswohnung festgelegt. Achte darauf, dass dies Deinen Absprachen mit dem Verkäufer entspricht.

Teilungserklärung
In der Teilungserklärung wird festgehalten, dass ein Haus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, wem welche Wohnung gehört und welche Räume gemeinschaftlich genutzt werden. Zudem sind dort Rechte und Pflichten der Eigentümer notiert. Die Teilungserklärung wird im Grundbuch eingetragen. Vor der Unterschrift des Kaufvertrags solltest Du unbedingt einen Blick in die Teilungserklärung des Objekts werfen.

Wenn Du ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück kaufen möchtest, musst Du den Weg zum Notar antreten. Dadurch entstehen zusätzliche Kosten, die Du bei der Finanzierung Deiner Immobilie einplanen solltest. Die Höhe der Notarkosten hängt vom Kaufpreis ab.

Welche Fragen solltest Du Dir beim Wohnungskauf stellen?

Vor dem Kauf der Eigentumswohnung solltest Du neben der Checkliste noch ein paar weitere Punkte überprüfen. Folgende Fragen können wichtige Details liefern, die für oder gegen den Wohnungskauf sprechen:

Wie zufrieden sind die anderen Eigentümer?
Wie war bisher die Stimmung bei der Eigentümerversammlung?
Wie hoch ist der Kaufpreis?
Wie viele Mieter und Eigentümer gibt es im gesamten Haus?
Wie werden die Kosten auf die Eigentümer verteilt?
Ist die Wohnung aktuell noch vermietet?
Wie hoch sind die Kosten für die Hausverwaltung?
Gibt es eine Möglichkeit, Fahrräder unterzustellen?
Wie hoch waren die Nebenkosten bisher?
Sind in naher Zukunft Sanierungen und Renovierungen geplant?

Zusätzlich solltest Du Dir selbst noch ein paar Fragen stellen:

Kann ich mir vorstellen, hier in Zukunft zu leben?
Entspricht die Wohnung meinen persönlichen Vorstellungen?
Kann ich Umbaumaßnahmen vornehmen, wenn ich das möchte?
Muss die Wohnung noch renoviert und saniert werden?
Komme ich mit den Nachbarn auf Dauer klar?
Passt die Wohnung zu meinen Zukunftsplänen, z. B. der Familienplanung?
Kann ich den Wohnungskauf inklusive Kaufnebenkosten und monatlichen Nebenkosten sicher finanzieren?

Zusätzlich für Vermieter: Sehe ich die Wohnung als rentable Investition? Welche potenziellen Mieter würden sich für die Wohnung interessieren? Wären Mieter mit der Ausstattung und dem Zustand der Immobilie zufrieden?

Welche Unterlagen brauche ich für den Kauf einer Eigentumswohnung?

Für die Bank und damit die Finanzierung des Wohnungskaufs brauchst Du mehrere Unterlagen. Diese Checkliste zeigt Dir alle wichtigen Dokumente:

Einkommensnachweis
Exposé der Wohnung
Grundriss
Bilder der Wohnung und des Hauses
Berechnung der Nutz- und Wohnfläche
Grundbuchauszug
Personalausweis
Falls die Wohnung noch vermietet ist: den Mietvertrag

Hast Du die Finanzierung unter Dach und Fach gebracht, führt Dich Dein Weg zum Notar, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Dort brauchst Du wiederum folgende Unterlagen:

Kaufvertragsentwurf
Teilungserklärung
Verweisungs- und Bezugsurkunde
Personalausweis

Sprich Dich am besten mit dem aktuellen Eigentümer ab, wer die Unterlagen mitbringt. Die Teilungserklärung und Verweisungs- und Bezugsurkunde kann der Eigentümer meist schneller besorgen.

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung an?

Neben dem Kaufpreis fallen noch weitere Kosten beim Wohnungskauf an, die sogenannten Kaufnebenkosten. Zu den Nebenkosten zählen die Notarkosten, Grunderwerbsteuer, ggf. Provision für den Makler und mehr. In der Regel kannst Du mit zusätzlichen Kosten zwischen 10 und 15 Prozent vom Kaufpreis rechnen. Wenn Du ganz genau wissen möchtest, welche Nebenkosten beim Hauskauf oder auch beim Wohnungskauf anfallen, kannst Du Dich in unserem Ratgeber darüber informieren. Zusätzlich zu den Kaufnebenkosten solltest Du auch die monatlichen Nebenkosten bedenken, die durch den Kauf einer Eigentumswohnung auf Dich zukommen. Dazu gehören Instandhaltungsrücklagen, das Haushaltsgeld und natürlich persönliche Kosten wie Strom, Wasser, Heizung, Internet usw.

Um Dich und Deine Familie zu schützen, kannst Du den Kredit für Deine neue Wohnung mit einer Risikolebensversicherung absichern. Sollte Dir etwas passieren, können Deine Hinterbliebenen in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Um sie zumindest vor Geldsorgen zu schützen, ist die Risikolebensversicherung von CosmosDirekt die optimale Möglichkeit.

Welche Pflichten kommen durch die Eigentümergemeinschaft auf Dich zu?

Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag Deiner neuen Eigentumswohnung wirst Du automatisch Mitglied in der Eigentümergemeinschaft des Hauses. Dadurch bist Du mitverantwortlich für die Verwaltung, Gestaltung und Modernisierung der Immobilie. Das ist jedoch nicht alles. Du bist dazu verpflichtet, ein monatliches Hausgeld zu zahlen. Durchschnittlich musst Du mit 3 Euro pro Quadratmeter rechnen, allerdings ist die exakte Höhe von der Lage und der Ausstattung des Hauses abhängig. Das Haushaltsgeld wird für alle Kosten verwendet, die gemeinschaftlich anfallen. Dazu zählt z. B. der Strom im Treppenhaus und in den Kellerräumen, Hausmeister und Hausverwaltung, Müllgebühren, Versicherungen, Heizung, Wasser und alles weitere, was die gesamte Eigentümergemeinschaft betrifft. Auch die Instandhaltungsrücklagen werden mit dem Haushaltsgeld verrechnet.

Checkliste: Mit diesen Tipps wird der Wohnungskauf zum Glücksgriff

Beim Wohnungskauf gibt es vieles, worauf Du im Vorfeld achten solltest. Wenn Du Dir vor der ersten Besichtigung eine Checkliste anlegst, kann die Auswahl der Eigentumswohnung kaum noch schiefgehen. Nimm Dir ausreichend Zeit, um Deine Entscheidung zu fällen, schau Dir die Wohnung nur bei Tageslicht an und lass Dich nicht von den Schwärmereien des Maklers oder Verkäufers blenden. Wichtig ist, dass Du Dich in der neuen Wohnung wohlfühlst, sie Deinen Bedürfnissen entspricht oder Du in ihr eine gute Kapitalanlage siehst. Wir fassen Dir unsere Checkliste für den Wohnungskauf und die wichtigsten Tipps noch einmal zusammen:

Gefällt Dir die Lage der Wohnung?
Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
Wie ist die Verkehrsanbindung?
Reicht die Wohnfläche für Dich und Deine Familie aus?
Hat die Wohnung ausreichend Zimmer?
Wie ist die Ausstattung der Wohnung?
Entdeckst Du erste Anzeichen für Schimmel in der Wohnung?
Welchen Eindruck macht das Haus von außen?
Wie ist die Stimmung in der Eigentümergemeinschaft?
Was steht in den Protokollen der Eigentümerversammlungen?
Sind Dir die Nachbarn sympathisch?
Wie hoch ist der Kaufpreis?
Kannst Du die Finanzierung aller Kosten stemmen?

Wenn Du selbst in Deine neue Eigentumswohnung einziehen möchtest, solltest Du Dein Hab und Gut ausreichend absichern. Die Hausratversicherung bietet Dir umfangreichen Schutz in Deinen eigenen vier Wänden, aber auch dann, wenn Du unterwegs bist. Welche weiteren Versicherungen für Eigentumswohnungen sinnvoll sind, kannst Du in unserem Ratgeber nachlesen.