Beim Neubau des Eigenheims kann viel passieren. Als Bauherr trägst du die volle Verantwortung für die Baustelle. Passiert ein Unfall, haftest du mit deinem ganzen Vermögen. Zur finanziellen Absicherung ist deshalb eine Bauherrenhaftpflicht sinnvoll. Im Ratgeber erklären wir Dir welche Schäden abgedeckt werden, wie hoch die Versicherungssumme sein sollte und wie sich der Vergleich verschiedener Anbieter auszahlt.
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Warum ist eine Bauherren-Haftpflicht sinnvoll?
Eine Baustelle ist ein gefährlicher Ort. Tiefe Gruben, die nicht richtig abgesichert werden, Baumaschinen, an denen man sich verletzten kann, Baumaterialien, die herunterfallen können. Viele Risiken lassen sich zwar mit der nötigen Umsicht minimieren – doch hundertprozentig kann niemand verhindern, dass etwas auf der Baustelle passiert. Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen passiert leicht ein Unfall: Beispielsweise möchte jemand die Baustelle besichtigen und stürzt unglücklich in eine Baugrube.
Als Bauherr bist du verantwortlich für alles, was auf der Baustelle passiert. Dazu gehört, dass die Baustelle ausreichend gesichert ist und dass alle Bauvorschriften eingehalten werden. Zudem übernimmst du die Haftung für alle Unfälle, die andere Personen auf deiner Baustelle erleiden. Das schließt Bauarbeiter und Unbefugte, aber auch Freunde und Bekannte, die im Rahmen der Nachbarschaftshilfe tätig werden, mit ein. Passiert also etwas, dann stehst du in der Verantwortung. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) musst du den entstandenen Schaden wiedergutmachen und Schadenersatz leisten. Die Abdeckung dieser Risiken übernimmt die Bauherrenhaftpflicht für dich.
Für wen ist eine Bauherrenhaftpflicht sinnvoll?
Die Bauherrenhaftpflicht ist ein Muss für alle, die ein neues Eigenheim oder Mehrfamilienhaus bauen. Aber auch Hauseigentümer, die größere Umbauten wie beispielsweise die Aufstockung planen, benötigen diese Versicherung. Ebenfalls ist die Bauherrenhaftpflicht sinnvoll, wenn grundlegende Sanierungen oder Modernisierungen geplant sind: zum Beispiel, wenn du ein altes Haus mit einer Wärmedämmung ausstattest, eine neue Heizanlage einbauen lässt, die erneuerbare Energien nutzt, einen Seitenflügel errichten oder ähnliche große Bauvorhaben planst.
Für diese Bauvorhaben ist die Bauhaftpflicht sinnvoll
- Neubau eines Eigenheims oder Mehrfamilienhauses
- Große Umbauten an bestehenden Häusern
- Grundlegende Sanierungen
- Umfassende (energetische) Modernisierungen
Hintergrund: Gesamtschuldnerische Haftung von Bauherr, Architekt und Baufirma
Auch wenn du den Bau von einem Architekten planst und begleiten lässt oder wenn ein Bauunternehmen den Auftrag von Anfang bis Ende durchführst, bist du von der Haftungspflicht im Schadenfall nicht ohne weiteres entbunden. Daher solltest du in jedem Fall eine Bauherrenversicherung abschließen. Per Definition im BGB haften der Bauherr, Architekt und Bauunternehmer gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, dass sich ein Geschädigter mit seiner Schadenersatzforderung an jeden der drei wenden kann. Ob jemand für den Schadenfall die Hauptverantwortung trägt, spielt keine Rolle.
Daher bist du dazu verpflichtet, persönlich zu überprüfen, ob die gebotenen Sicherungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Auch die regelmäßige Kontrolle der Baufirma gehört – im Rahmen des für Laien Zumutbaren – dazu. Erkennst du Gefahren, musst du handeln und die Firma anweisen, Missstände zu beheben. Handelst du hier fahrlässig, musst du einen Teil der Verantwortung tragen. Unter besonders schwerwiegenden Umständen haftest du sogar in voller Höhe. Dies passiert beispielsweise, wenn die Baufirma zwar die Hauptschuld trägt, in der Zwischenzeit aber Insolvenz angemeldet hat. Ob der Versuch, das Bauunternehmen dann in Regress zu nehmen, von Erfolg gekrönt sein wird, ist fraglich.
Sechs typische Beispiele für Schadenfälle
- Die Dachbalken werden geliefert und an der Grenze des Grundstücks abgeladen. Ein Teil der Balken ragt auf den anliegenden Radweg. Ein Radfahrer auf dem Weg zur Arbeit übersieht in der Morgendämmerung die Gefahr, stürzt und verletzt sich.
- Das Gerüst, mit deren Hilfe die Putzer die Fassade gestalten, ist nicht richtig zusammengebaut. Ein Teil stürzt herunter und beschädigt ein Auto, das vor deinem Haus geparkt wurde.
- Ein paar Nachbarn helfen am Wochenende beim Bauen mit. Einer mauert eine Innenwand hoch. Während des Arbeitens fällt ihm ein Stein auf den Fuß und quetscht den Zeh. Der Nachbar muss vom Notarzt behandelt werden.
- Die Mauersteine werden nicht ordnungsgemäß gelagert. Ein Bauarbeiter will einen Teil auf eine Schubkarre laden. Dabei fällt der Stapel ein und verletzt den Arbeiter.
- Schnee und Eis brechen unverhofft im November herein. Da du noch am anderen Ende der Stadt in einer Mietwohnung lebst, denkst du nicht an deine Räumpflicht für das neue Grundstück. Ein Passant rutscht aus und schlägt sich den Kopf an. Er muss eine Woche im Krankenhaus bleiben und benötigt im Anschluss eine Rehabilitation.
- Das Baugelände wurde nicht richtig abgesperrt. Neugierige Kinder kommen durch eine Lücke auf das Gelände und spielen dort. Ein Kind fällt in die Baugrube, bricht sich ein Bein und muss von der Feuerwehr gerettet und ins Krankenhaus gebracht werden.
Was ist versichert?
Die Bauherrenhaftpflicht deckt laut Definition des Gabler-Wirtschaftslexikons „die Haftpflichtrisiken des Versicherungsnehmers als Bauherr und / oder Besitzer des zu bebauenden Grundstücks“ ab. Grundsätzlich werden solche Schäden ersetzt, die Dritten auf der Baustelle oder aufgrund ihres Vorhandenseins zugefügt werden. Das umfasst sowohl Personen- und Sachschäden als auch Vermögensschäden.
Dazu gehören alle Kosten, die aufgrund von Verletzungen, Invalidität oder Tod des Geschädigten entstehen, beispielsweise medizinische Behandlungskosten, therapeutische Maßnahmen und solche zur Rehabilitation, Umschulungsmaßnahmen, dauerhafte Rentenleistungen oder ähnliches.
Damit sind alle Schäden an Gegenständen und sonstigen Dingen im Eigentum des Geschädigten gemeint. Ersetzt werden zum einen die Kosten für die Reparatur, beispielsweise eines beschädigten Fahrrads. Bei einem Totalschaden ersetzt die Bauherrenhaftpflicht in der Regel den Zeitwert des Gegenstandes.
Darunter werden zumeist Folgeschäden eingeschlossen sowie Zahlungen wegen Verdienst- oder Nutzungsausfalls. So kann der Geschädigte neben den Reparaturkosten der Bauherrenhaftpflicht gegenüber auch die Kosten für einen Mietwagen geltend machen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sein Auto durch einen umfallenden Bauzaun beschädigt wurde und mehrere Tage in die Werkstatt zur Reparatur muss.
Was ist nicht versichert?
Die Abdeckung der Bauherrenhaftpflicht erstreckt sich nicht auf alle denkbaren Ereignisse. Die vorsätzliche Missachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Sicherungspflichten beziehungsweise deren Überprüfung, falls du die Aufgabe an einen Bauunternehmer delegiert hast, ist beispielsweise ein Ausschlussgrund. Auch Schäden, die durch eine Veränderung der Grundwasserverhältnisse entstehen, sind bei vielen Versicherern nicht abgedeckt. Das kann zum Beispiel passieren, wenn das Grundwasser durch eine schwere Bodenplatte angehoben wird und der Keller des Nachbarn dann langsam durchnässt.
Planst du Eigenleistungen am Bauvorhaben, müssen diese gesondert in den Versicherungsschutz aufgenommen werden. Gegenüber der normalen Bauherrenhaftpflicht ist im Vergleich ein höherer Betrag fällig. Dadurch sind dann auch alle Schäden, die durch eigene Bautätigkeit in einem überschaubaren Umfang entstehen, abgedeckt.
Nicht im Versicherungsschutz mit inbegriffen sind zudem Schäden an gemieteten Sachen.
Welche Vorteile hat die Bauherrenhaftpflichtversicherung?
Ein Hausbau ist schon teuer genug. Doch entsteht beim Bau ein Schaden, für den du als Bauherr haftbar gemacht wirst, droht der finanzielle Ruin. Gerade wenn Personen verletzt werden, musst du nicht nur die Kosten für die medizinische Behandlung und Nachsorge tragen, sondern auch Schadenersatz, Verdienstausfall und womöglich eine lebenslange Rente zahlen.
Umfassende Schadenregulierung
Die Bauherrenhaftpflicht sichert den Versicherungsnehmer gegen alle Schäden ab, die einem Dritten auf dem Grundstück und in dem im Bau befindlichen Gebäude widerfahren. Auch die unmittelbare Umgebung des Grundstücks wie der angrenzende Fußweg ist mitabgesichert. Voraussetzung ist aber, dass das Bauvorhaben nicht komplett in Eigenregie durchgeführt, sondern an einen Architekten oder Bauunternehmer übergeben wird. Im Rahmen der Bauherrenhaftpflicht ist auch die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht enthalten. Bevor der Schaden reguliert werden kann, übernimmt die Bauherrenhaftpflicht auch die gründliche Prüfung des Falls. Im Zweifelsfall schaltet sie Sachverständige ein, die den Fall begutachten.
Passiver Rechtsschutz
Neben der Schadenregulierung für berechtigte Ansprüche beinhaltet die Bauherrenhaftpflicht auch einen sogenannten „passiven Rechtschutz“. Das bedeutet, dass die Versicherung unberechtigte Ansprüche gegen dich abwehrt. Da sich bei einem Schadenfall die Haftungsfrage nicht immer leicht klären lässt, enden viele Streitfälle vor Gericht. Die Bauherrenhaftpflicht trägt dann die Kosten für Anwälte, Gutachter, Zeugen, aber auch die anfallenden Gerichts- und Reisekosten.
Bauherrenhaftpflicht ist steuerlich absetzbar
Wie andere Haftpflichtversicherungen ist auch die Bauherrenhaftpflicht steuerlich absetzbar. Sprich deinen Steuerberater diesbezüglich an und reiche deine Beitragsrechnung mit ein.
Welche Nachteile hat die Bauherrenhaftpflichtversicherung?
Die Bauherrenhaftpflicht ist kein Rund-um-sorglos-Paket für Häuslebauer. Bestimmte Risiken werden nicht abgesichert, dafür sind eventuell Zusatzversicherungen notwendig.
Welche Schäden werden nicht abgedeckt?
Die Haftpflichtversicherung für Bauherren deckt solche Schäden ab, für die Dritte einen Ersatzanspruch formulieren. Das bedeutet, dass Schäden enger Familienmitglieder, die im eigenen Haushalt leben, nicht abgedeckt werden. Fallen deine eigenen Kinder in die Baugrube, kommt die Bauherrenhaftpflicht nicht für die Kosten auf. Nicht abgesichert sind auch alle Schäden, die aufgrund von Vorsatz oder vorsätzlicher Missachtung bestimmter Pflichten entstehen.
Ergänzung mit Bauleistungs- und Feuerrohbauversicherung notwendig
Um Schäden am eigenen Bau abzusichern, ist eine Bauleistungsversicherung sinnvoll. Wird bei einem Sturm die Mauer am Rohbau beschädigt oder setzt eine Überschwemmung den im Entstehen begriffenen Keller unter Wasser, greift die Bauherrenhaftpflicht nicht. Auch nicht, wenn teures Werkzeug oder wertvolle Materialien gestohlen werden. Die Kosten, um beispielsweise Fliesen neu anliefern zu lassen, musst du selbst tragen. Aber die Bauleistungsversicherung greift nicht für alle Schäden: Brand, Blitzschlag und Explosion sind nicht abgedeckt. Dafür benötigst du eine Rohbauversicherung. In der Wohngebäudeversicherung ist diese Versicherung bereits enthalten. Es macht daher Sinn diese bereits abzuschließen, bevor der erste Spatenstich für Wohngebäude erfolgt.
Versicherungsschutz nicht ausreichend
Der Kostenfaktor führt unter Umständen dazu, sich für eine sehr günstige Bauherrenhaftpflichtversicherung zu entscheiden. Doch dann besteht das Risiko einer Unterversicherung: Wenn die Versicherungssumme zu gering gewählt ist, bleibt ein finanzielles Restrisiko bestehen. Denn laut Rechtsprechung haftest du mit deinem gesamten Vermögen für den entstandenen Schaden. Übersteigen also die tatsächlichen Kosten die vereinbarte Versicherungssumme, musst du die Differenz selbst zahlen – womöglich ein Leben lang.
Welche Versicherungssumme solltest du wählen
Für einen umfassenden Schutz sollte die Versicherungssumme möglichst hoch gewählt werden. Die Stiftung Warentest empfiehlt eine Mindestversicherungssumme von 5 Millionen Euro bei der Haftpflichtversicherung. Ratsam ist auch, für Personen- und Sachschäden eine Pauschalsumme auszuhandeln. Dadurch steht in jedem Schadenfall die gesamte Versicherungssumme zur Verfügung. Auch wenn Vermögensschäden relativ selten auftreten, sollten diese mit mindestens 250.000 Euro in der Bauhaftpflicht miteingeschlossen sein.
Die Versicherungssumme der Bauherrenhaftpflicht setzt sich aus zwei Elementen zusammen: der Bausumme und den geplanten Eigenleistungen. Der Unterschied: Für Eigenleistungen wird ein höherer Risikozuschlag fällig. Denn wenn der zukünftige Bewohner des Eigenheims selbst Hand ans Werkzeug legt, ist die Wahrscheinlichkeit für einen Schaden höher. Alle Arbeiten, die du selber ausführst, musst du mit dem entsprechenden Betrag vermerken. Dadurch reduziert sich die Gesamtsumme, doch die Prämie für die Bauherrenhaftpflicht steigt im Vergleich.
Eine Bauherrenhaftpflicht ist für die gesamte Bauphase ein Muss. Je nach Bauweise und Ausstattung können von der Bauplanung bis zum Einzug zwischen 6 und 12 Monaten vergehen. Aber allein schon widrige Wetterumschwünge, langanhaltender Regen oder frühzeitiger Frost können die Bauphase in die Länge ziehen. Auch die falsche Koordination der Gewerke kann zu einem Baustopp führen, beispielsweise wenn die Tapezierer die Wand gestalten wollen, die Elektriker aber noch nicht alle Anschlüsse unter den Putz gelegt haben. Zudem solltest du den zeitlichen Aufwand für Eigenleistungen nicht unterschätzen. Bei Eigenleistungen solltest du die Verzögerung realistisch kalkulieren und auf die Bauphase einige Wochen oder Monate aufschlagen. So hast du genügend Puffer, auch für den Fall, dass ein Unfall oder ein Schaden am Bau eine rasche Fertigstellung verhindern. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist im Vergleich zu anderen Haftpflichtversicherungen zeitlich beschränkt. Der Versicherungsschutz einer Police beträgt in der Regel zwei Jahre.
Der Termin, an dem der Versicherungsschutz beginnt, liegt am besten noch vor dem ersten Spatenstich. Denn auch für das noch unbebaute Grundstück haftest du, sofern du schon Eigentümer bist. Da die Bauherrenhaftpflicht aber in der Regel eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht miteinschließt, solltest du als Bauherr bereits mit Kauf des Grundstücks die Bauherrenhaftpflicht abschließen.
Die Bauphase endet mit der Bauabnahme, dann beginnt die Nutzungsphase. Sobald dein Haus fertiggestellt und die Schlussabnahme erfolgt ist, erlischt auch der Versicherungsschutz der Bauherrenhaftpflicht.
Fazit: Hausbau nur mit einer Bauherren-Haftpflichtversicherung
Auf einer Baustelle kann so einiges passieren. Sollte dabei ein Dritter zu Schaden kommen oder der unmittelbare Nachbar geschädigt werden, haftet der Bauherr. Bei einer Versicherungssumme von mindestens 5 Millionen Euro ist die Bauherrenhaftpflicht ihr Geld wert: Selbst hohe Personen- und Sachschäden können so finanziell abgesichert werden. Preisbewusste Häuslebauer, deren Kapazitäten durch die Baufinanzierung schon ausgelastet sind, können bei der Bauherrenhaftpflicht durch einen Vergleich 100 € und mehr sparen. Wer durch Eigenleistungen die Bausumme reduzieren will, muss bei der Bauherrenhaftpflicht mit höheren Kosten rechnen. Doch diese fallen gegenüber den eingesparten Baukosten kaum ins Gewicht.
