Baugenehmigung: Ablauf, Dauer & Kosten

Das Wichtigste zum Ablauf der Baugenehmigung in Kürze

 Ablauf: Um eine Baugenehmigung zu erhalten, musst Du ein Bau­antrags­formular ausfüllen, alle nötigen Unterlagen beantragen und das Formular unterschreiben. Den Bauantrag können meistens nur bau­vorlage­berechtigte Personen einreichen, wie z. B. ein Architekt.
Dauer: Bis Du als Bauherr eine Bau­genehmigung bekommst, kann es bis zu 6 Monate ab dem Einreichen des Bauantrags dauern. In der Regel solltest Du Deine Genehmigung aber innerhalb von 3 Monaten bekommen. Wie lange die Prüfung eines Bauantrags dauert, hängt vom Bundes­land, der aktuellen Auftrags­lage und dem Umfang des Antrags ab. Denke auch an Deine Nachbarn. Fühlen diese sich durch Deinen Neubau gestört, können sie Widerspruch gegen die Genehmigung einlegen und Dein Bauvorhaben verzögern.
Kosten: Durchschnittlich kannst Du mit 0,5 Prozent der Gesamt­kosten Deines Bau­vorhabens rechnen, die für die Bau­genehmigung anfallen. Allerdings kommt es auch hier auf das Bundesland an und darauf, wie hoch die Kosten für die angeforderten Unterlagen ausfallen.
Genehmigungsfrei: Nicht alle Neu- oder Umbauten sind genehmigungs­pflichtig. Zäune, Mauern, kleine Garten­häuser, Überdachungen, Pools und freistehende Gewächs­häuser ohne Heizung können meist ohne Bauantrag und Genehmigung gebaut werden. Allerdings musst Du Dein Bauvorhaben dennoch bei der Behörde melden. Um sicherzugehen, solltest Du eine Bauvoranfrage stellen.
 

Du hast ein Grundstück gekauft und möchtest nun ein Haus darauf bauen? Oder würdest Du gerne Dein Haus erweitern, einen Carport, eine Terrasse oder ein Gartenhaus bauen? In vielen Fällen brauchst Du dann eine Baugenehmigung – vor allem, wenn es um große Gebäude und Bauten geht. Doch was ist eine Baugenehmigung und wofür brauchst Du sie? Wie ist der Ablauf der Baugenehmigung bzw. des Bauantrags auf Genehmigung? Wir klären auf!

In diesem Ratgeber erhältst Du allgemeine Informationen zum Ablauf der Baugenehmigung sowie der Dauer und den Kosten. Weitere Informationen zu Versicherungen für Bauherren findest Du auf unseren Produktseiten.

Das bedeuten die Begriffe Bauantrag, Baugenehmigung und Baufreigabe

Beim Ablauf der Baugenehmigung bzw. des Bauantrags muss zwischen diesen drei Begriffen unterschieden werden.

Der Bauantrag ist der Weg zur Baugenehmigung. Um Dein Bauvorhaben genehmigt zu bekommen, muss ein Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden. Dabei überprüft die Behörde, ob Dein Vorhaben dem Bebauungsplan der Gemeinde und dem Baurecht entspricht. Zudem wird kontrolliert, ob zukünftige Vorhaben der Gemeinde, wie z. B. eine neue Straße, oder Deine Nachbarn durch den Neubau beeinflusst werden. Den Bauantrag kannst Du in der Regel nicht selbst stellen, das können nur Bauvorlageberechtigte. Das ist z. B. ein Architekt, Bauingenieur, Bauträger oder jemand anderes, der die nötige Sachkunde aufweist.

Wurde der Bauantrag geprüft und genehmigt, erhältst Du eine Baugenehmigung. Theoretisch kannst Du direkt mit dem Bauen loslegen. Allerdings brauchst Du noch eine Baufreigabe, die nicht immer automatisch mit der Baugenehmigung ausgestellt wird. In den meisten Bundesländern musst Du sie beim zuständigen Bauamt selbst beantragen.

Die Baufreigabe wird mit einem roten Punkt gekennzeichnet, den hast Du bestimmt schon bei der ein oder anderen Baustelle im Fenster gesehen. Zusätzlich dazu bekommst Du ein Formular ausgestellt, in dem alle relevanten Informationen zu Deinem Bauvorhaben stehen, z. B. welche Bauarbeiten geplant sind und durchgeführt werden dürfen und Angaben zu Dir, Deinem Architekten und der Baufirma. Um die Baufreigabe zu bekommen, musst Du in den meisten Bundesländern mit Deiner Baugenehmigung zum Bauamt gehen und sie Dir dort ausstellen lassen.

Wofür brauche ich eine Baugenehmigung?

Wenn Du Dir und Deiner Familie ein neues Haus bauen möchtest, brauchst Du eine Baugenehmigung. Aber auch für Um- und Anbauten, eine Nutzungsänderung oder gar den Abriss eines Gebäudes ist eine Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde notwendig. Du kannst Dir merken, dass alle Gebäude ab 30 m² und Gebäude, in denen sich Personen aufhalten, genehmigungspflichtig sind. Allerdings gibt es auch hier Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern. Rechne also lieber damit, dass Du für Dein Vorhaben eine Baugenehmigung brauchst. Baust Du ohne Genehmigung und das Bauamt erfährt davon, kann es schnell ungemütlich und vor allem teuer werden. Neben einer hohen Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro kommt der Abriss des unerlaubt gebauten Gebäudes auf Dich zu.

Hast Du versäumt, eine Baugenehmigung einzuholen, kannst Du noch nachträglich einen Antrag stellen. Ob das Bauamt diesem im Nachhinein noch zustimmt, ist jedoch nicht sicher. Vor allem dann nicht, wenn Dich die Behörde bereits auf die fehlende Baugenehmigung angesprochen hat. Dabei stehen die Chancen auf eine nachträgliche Genehmigung des Bauantrags bei einem kleinen Bauvorhaben wie einem Carport in der Regel besser als bei einem Einfamilienhaus.

Keine Baugenehmigung zu benötigen heißt jedoch nicht, dass Du bauen kannst, was und wie Du möchtest. Auch ohne vorangegangene Genehmigung gelten für Dein Bauvorhaben die Vorschriften der Gemeinde und des Baurechts und der Bebauungsplan. Zudem musst Du als Bauherr Dein Vorhaben beim Bauamt melden.

Was darf ohne Genehmigung gebaut werden?

Als Faustregel kannst Du Dir merken, dass Gebäude unter 30 m², in dem sich keine Personen aufhalten – z. B. ein Gartenhäuschen oder eine Überdachung – ohne Baugenehmigung gebaut werden dürfen. Allerdings unterscheiden sich die Vorschriften, wofür eine Genehmigung benötigt wird, je nach Bundesland. Die genauen Vorschriften sind in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes festgelegt, dort kannst Du alles ganz genau nachlesen. Um auf Nummer Sicher zu gehen, dass tatsächlich keine Genehmigung erforderlich ist, kannst Du beim Bauamt eine Bauvoranfrage stellen. Denke daran, dass Du nicht nur für Gebäude eine Baugenehmigung brauchst, sondern unter Umständen auch für eine Terrasse, ein Vordach und weitere Bauvorhaben.

Ablauf: Wie stelle ich einen Antrag auf eine Baugenehmigung?

Um eine Baugenehmigung zu bekommen, muss ein Bauantrag beim zuständigen Bauamt gestellt werden. Allerdings kannst Du den Antrag auf Genehmigung in der Regel nicht selbst stellen, sondern brauchst dafür einen Bauvorlageberechtigten. Das kann z. B. Dein Architekt oder Dein Bauträger sein. Wir nennen Dir die einzelnen Schritte für einen reibungslosen Ablauf Deiner Baugenehmigung bzw. Deines Bauantrags.

Bauantragsformular: Als erstes brauchst Du ein Bauantragsformular. Das bekommst Du bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde in Deiner Gemeinde.
Ausfüllen: Danach muss das Formular ausgefüllt werden. Das kannst Du entweder selbst machen oder zusammen mit dem Bauvorlageberechtigten. Sind alle Angaben vollständig, müssen sowohl der Bauherr als auch der Bauvorlageberechtigte das Bauantragsformular unterschreiben.
Unterlagen: Als nächstes musst Du alle benötigten Unterlagen zusammensuchen und dem Bauantrag in dreifacher Ausführung beilegen. Folgende Unterlagen brauchst Du:

Den Lageplan bekommst Du von einem Vermessungsingenieur.

Das Bauamt verlangt eine Berechnung der bebauten und unbebauten Grundstücksfläche. Die Größe der beiden Flächen ist für die bauliche Nutzung von Bedeutung. Diese Berechnungen kannst Du auch beim Vermessungsingenieur anfragen.

Die Bauzeichnung ist ein genauer Plan Deines Bauvorhabens, inklusive Grundrisse, Schnitte, Maße und Ansichten. Diese wird in der Regel von einem Architekten erstellt.

In einer Baubeschreibung sind die vereinbarten Leistungen der Baufirma oder des Bauträgers detailliert festgehalten. Diese bekommst Du von Deinem Bauunternehmen.

Dein Architekt muss Dir die Standsicherheit Deines Gebäudes, also die Statik, attestieren. Manche Bauaufsichtsbehörden verlangen zusätzlich auch Nachweise über den Wärme-, Brand- und Schallschutz.

Falls Dein Grundstück, auf dem Du bauen möchtest, noch nicht erschlossen ist, musst Du dem Bauamt einen Plan vorlegen, der die vorgesehene Erschließung zeigt. Mit Erschließen ist der Anschluss an die Energie und Wasserversorgung sowie an das Telefonnetz und Internet gemeint.

Das Bauamt ist auch daran interessiert, wie teuer das Bauvorhaben inklusive aller Nebenkosten wird. Du kannst die Kosten ermitteln, indem Du alle Aufträge, die für Deinen Neubau erteilt hast (oder zumindest die Angebote dafür), zusammenrechnest und als Kopien Deinem Bauantrag beilegst.
Bauantrag einreichen: Als letzten Schritt musst Du den Bauantrag beim Bauamt einreichen. Entweder gibst Du ihn persönlich ab oder Du schickst ihn per Post. Danach heißt es auf die Baugenehmigung warten und hoffen, dass alles klappt. Hast Du an alle Unterlagen gedacht und bei der Planung Deines Neubaus alle Vorschriften berücksichtigt, sollte einem reibungslosen Ablauf des Bauantrags nichts im Wege stehen.

Was muss ich beim Bauantrag beachten?

Ein Paar schaut gemeinsam auf den Bauplan ihres Bauvorhabens.

Um schnellstmöglich eine Genehmigung für Deinen Bauantrag zu bekommen, gibt es ein paar Dinge, auf die Du achten solltest.

Bauvoranfrage: Frage zunächst beim zuständigen Bauamt nach, ob Du überhaupt eine Baugenehmigung brauchst. Falls nicht, kannst Du direkt mit dem Bauen loslegen. Mit der Bauvoranfrage kannst Du zudem vorab klären, ob Dein Bauvorhaben eine Baugenehmigung bekommen wird oder ob Du Änderungen an der Bauvorlage vornehmen musst.
Unterlagen: Achte darauf, dass Dein Bauantrag vollständig ist und die Baubehörde alle nötigen Unterlagen vorliegen hat. So kannst Du eine Menge Zeit sparen. Zudem braucht das Bauamt Deine Unterlagen in dreifacher Ausführung.
Frist: Behalte immer die Frist im Auge, denn eine Baugenehmigung läuft nach einiger Zeit ab. Wie lange sie gültig ist, hängt vom Bundesland ab. In der Regel hast du ein bis vier Jahre Zeit, mit dem Bauen zu beginnen.

Tipp: Sprich Dich im Vorfeld mit Deinen Nachbarn ab. Das hat zum einen den Vorteil, dass Du gleich einen positiven Eindruck machst. Zum anderen kannst Du Deine Nachbarn aber auch nach einer schriftlichen Zustimmung für Dein Bauvorhaben fragen, um weitere Zeit beim Baugenehmigungsverfahren zu sparen. Denn spätestens die Baubehörde wird bei Deinen Nachbarn nachfragen. Kommst Du der Behörde zuvor, geht die Genehmigung schneller.

Wie lange dauert es, bis ich eine Baugenehmigung bekomme?

Die Dauer der Genehmigung des Bauantrags kann bis zu sechs Monate betragen – je nach Bundesland, Aufwand und Auftragslage. Sind in Deinem Bauantrag beispielswiese viele Ausnahmen enthalten, braucht das Bauamt mehr Zeit, um alle Einzelfälle genau zu prüfen. In der Regel kannst Du aber nach drei Monaten mit einer Genehmigung Deines Bauantrags rechnen.

Um die Dauer bis zur Genehmigung des Bauantrags zu verkürzen, kannst Du einen Antrag auf ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren stellen. Dabei werden nur wenige Punkte des Bauantrags überprüft, nämlich alles, was in Verbindung mit den planungsrechtlichen Auflagen der Gemeinde steht, z. B., ob Dein Vorhaben zum Bebauungsplan der Gemeinde passt und der Landesbauordnung entspricht. Dadurch kann die Genehmigung schneller erteilt werden. Allerdings sind bei einem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren Architekten oder Bauherren für die Einhaltung des Baurechts verantwortlich. Im normalen Verfahren wird auch dies durch die Bauaufsichtsbehörde überprüft. Ob das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren für Dein Bauvorhaben möglich ist, hängt vom Bundesland und der Art des Gebäudes ab. Schulen oder Krankenhäuser sind davon beispielsweise ausgeschlossen.

Was tun, wenn eine Baugenehmigung abgelehnt wird?

Wird die Genehmigung Deines Bauantrages nicht erteilt, hast du vier Wochen Zeit, um schriftlich Widerspruch einzulegen. Um Deine Chancen auf Erfolg zu erhöhen, solltest Du auch gleich Deine Argumente vorlegen, warum Dein Bauvorhaben doch genehmigt werden soll. Ändert das Bauamt seine Meinung, erteilt es Dir nachträglich eine Baugenehmigung. Wird der Widerspruch abgelehnt, bleibt Dir nur eine Klage als letzte Option – und das kann teuer werden und sehr lange dauern. Oftmals können schon kleine Änderungen am Bauvorhaben ausreichen, um bei einem erneuten Antrag die Genehmigung zu bekommen. Schau Dir also lieber genau an, warum das Bauamt Deinen Antrag abgelehnt hat und pass Deine Bauvorlage entsprechend an.

Wie viel kostet ein Bauantrag?

In der Regel kannst Du mit ca. 0,5 Prozent der Gesamtkosten Deines Bauvorhabens als Kosten für Deine Baugenehmigung rechnen. Folgende Faustformel hat sich für die Berechnung der Kosten etabliert:

Baufläche in m³ x Bauwert in Euro / m³ x Gebührensatz der Bauaufsichtsbehörde

Die genauen Kosten der Bauaufsichtsbehörde sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Außerdem musst Du noch die Beauftragung eines Ingenieurs und Architekten miteinrechnen, die Dir die nötigen Unterlagen für Deinen Bauantrag ausstellen. Die genauen Kosten hängen von folgenden Faktoren ab:

Art des Baus
Bundesland
Architekt
angeforderte Unterlagen
zusätzliche genehmigungspflichtige Gebäude

Welche Kosten neben den Kosten einer Baugenehmigung beim Hausbau noch auf Dich zukommen, kannst Du in unserem Ratgeber Kosten Hausbau nachlesen.

Fazit: Mit der Baugenehmigung zum Neubau

Wenn Du Dich als Bauherr dazu entscheidest, ein Haus zu bauen oder Dein Zuhause mit einem Anbau zu vergrößern, brauchst Du in der Regel eine Baugenehmigung. Dafür musst Du einen Bauantrag auf Genehmigung beim Bauamt stellen. Achte dabei darauf, dass sich Dein Vorhaben bereits vor der ersten Antragsstellung an die Vorschriften Deiner Gemeinde und der Landesbauordnung hält. Ebenso solltest Du den Bebauungsplan Deiner Gemeinde einsehen und im Vorfeld mit Deinen Nachbarn sprechen. Denn Anwohner können gegen Deine Baugenehmigung Widerspruch einlegen und so den Traum von Deinem Haus vereiteln. Klappt der Ablauf der Baugenehmigung reibungslos und Du bekommst die Baufreigabe, kannst Du mit dem Neubau loslegen.